[경매공부 #22] 법정지상권

🚩 목차
관습상 법정지상권 
민법상 법정지상권 
비닐하우스 등에 대한 법정지상권 분석
법정지상권의 갱신 청구
법정지상권의 소멸 청구 
매각물건명세서에의 기재 

 

관습상 법정지상권 

1) 저당권이 없는 동일인 소유의 토지와 지상 건물이 강제경매로 인하여 각 소유자가 달라진 경우에(둘 중 하나만 매각된 경우) 건물 소유자는 관습상 법정지상권을 취득함. 

2) 다만, 건물을 철거하기로 하는 특약은 없어야 함.

• 철거하기로 하는 특약이 있었다면 법정지상권을 포기한 것으로 보게 됨. 

3) 관습법상 법정지상권의 성립요건 

• 저당권이 없어야 하며
• 토지와 건물의 소유자가 동일하였는데
• 강제경매로 인하여 소유자가 달라져야 함. 

 

 

민법상 법정지상권

1) 저당권 설정 당시에는 토지와 건물의 소유자가 동일하였는데 저당 부동산이 임의경매로 인하여 토지와 지상 건물의 소유자가 달라진 경우(둘 중 하나만 매각된 경우)

• 건물 소유자는 법정지상권을 취득함. 

2) 다만, 민법상 법정지상권은 저당권 설정 당시에 이미 건물이 존재하는 경우에 한하여 인정됨. 

• 건물이 없는 토지에 저당권을 설정한 후 건물을 신축하였다면 법정지상권은 성립할 여지가 없음. 

3) 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 이미 토지 소유자가 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우

• 건물의 규모 및 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었다면 법정지상권이 성립함. 
• 다만, 이 경우에 법정지상권이 성립하기 위해서는 낙찰받은 매수인이 잔금을 완납 시까지 독립된 부동산으로서의 요건인 기둥, 지붕, 주벽을 갖추어야 함. 
• 판례 : 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우 그것이 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수 있을 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 경우에는 법정지상권이 성립한다. (대법원 2011.01.13. 선고 2010다 67159 판결) 

4) 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동 저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우 

• 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동 저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않음. 

5) 건물은 甲, 乙의 공유이고 토지는 甲의 단독 소유인 경우

• 甲이 토지에 관하여만 근저당권을 설정하였다가 위 근저당권에 의한 경매로 토지가 丙에게 낙찰된 경우에 토지 전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득함 
• 판례 : 건물 공유자의 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 인하여 토지의 소유자가 달라진 경우에도, 위 토지소유자는 자기뿐만 아니라 다른 건물 공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고 있었다고 할 것인 점, 저당권자로서도 저당권 설정 당시 법정지상권의 부담을 예상할 수 있었으므로 불 측의 손해를 입는 것이 아닌 점, 건물 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상의 필요성도 인정되는 점 등에 비추어 위 건물 공유자들은 민법 제366조에 의하여 토지 전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득한다고 보아야 한다. (대법원 2011.01.13. 선고 2010다 67159 판결) 

◆ 민법 제366조 (법정지상권)
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. 

 

 

비닐하우스 등에 대한 법정지상권 

1) 비닐하우스 

• 일반적인 비닐하우스는 언제든지 쉽게 철거할 수 있으므로 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙
• 통상 비닐하우스는 지붕, 기둥, 벽을 갖추지 못하였으므로 건축물로 볼 수 없기 때문임.
• 다만, 비닐하우스 안의 농작물은 수확기까지는 낙찰받은 매수인이 사용할 수 없음 

2) 컨테이너

• 바닥이 이동식으로서 바퀴가 달려 있는 등 쉽게 이동할 수 있는 컨테이너는 법정지상권이 성립하지 않음.
• 쉽게 이동할 수 없도록 고정된 컨테이너는 관할 관청에서 설치허가를 받은 경우에는 허가기간까지만 법정지상권이 성립됨. 

3) 미등기 건물 및 무허가 건물 

• 건물이 미등기 또는 무허가인 경우에도 법정지상권이 성립됨 

 

법정지상권의 갱신 청구 

1) 지상권 갱신청구권의 행사는 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 하여야 함

2) 적법하게 갱신청구권을 행사하였다 하더라도 갱신의 효력은 토지소유자가 이에 응하여 갱신의 계약을 체결하여야 비로소 생김 

3) 묵시적 갱신(법정 갱신)은 인정되지 않음 

 

 

법정지상권의 소멸 청구 

1) 법정지상권의 성립은 법률의 규정(민법상 법정지상권) 또는 판례(관습상 법정지상권)에 의한 것으로 처음부터 계약으로는 성립되지 않음. 

• 그러므로 지료에 대하여 당사자 간의 협의란 처음부터 있을 수 없음.
• 지료는 낙찰받은 매수인이 잔금을 납부한 때로부터(소유권 취득 시부터) 청구할 수 있음. 

2) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있음 (민법 제287조) 

• 2년 이상의 지료라는 말은 2년분 이상의 지료라는 의미
• 2년간 연속하여 연체하여야 하는 것은 아니고, 연체된 금액을 합하여 2년분 이상이라는 의미. 

3) 법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없는 경우 

• 법정 지상권자가 지료를 지급하지 아니하였다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없음.
• 법정 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 지상권 소멸 청구를 할 수 없음.

 

매각물건명세서에의 기재 

1) 기재방법 

• 임의경매, 강제경매를 불문하고 매각(낙찰)으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라짐으로써 법정지상권이 성립하는 경우에는 물건명세서에 그 취지를 기재하여야 함. 
• 실무상 법정지상권의 성립 여부가 분명하지 않은 경우에는 매각물건명세서에 법정지상권이 성립할 여지가 있음이라고 기재하고 있음 

2) 존속기간 

• 법정지상권의 존속기간은 존속기간을 약정하지 않은 것으로 보아 민법상 최단기간이 적용됨(민법 제280조)
• 석조, 석회조, 연와조 등 견고한 건물, 수목 : 30년
• 견고한 건물 이외의 건물(예시 : 목조건물) : 15년
• 공작물(예시 : 광고탑) : 5년