[경매공부 #21] 대항력 있는 유치권자 vs 임차인의 유치권

🚩 목차
대항력 있는 유치권자 
유치권 판례 
임차인의 유치권 신고에 대한 대법원의 입장  

 

대항력 있는 유치권자 

1) 대항력 있는 유치권자의 판단이 중요한 이유 

• 정당하게 성립된 유치권자의 채권은 낙찰받은 매수인이 인수하는 것이 원칙임
• 다만, 정당하게 성립된 유치권자라 하여 무조건 매수인이 인수하여야 하는 것이 아니라, 매수인에게 대항할 수 없는 유치권자도 있다는 것임. 
• 따라서, 정당하게 성립된 유치권자라 하여도(점유+견련성+변제기의 도래+유치권 특약 무) 매수인에게 대항력 있는 유치권자인지 아닌지를 판단하는 것이 중요함. 

2) 대항력 있는 유치권자 

• 경매개시 결정 등기 전에 유치권을 취득하였을 것
• -- 대항력 있는 유치권자의 채권은 매수인이 모두 변제하여야 함. 
• -- 경매개시 결정 등기 전에 유치권을 취득하였다면, 그 유치권이 근저당권 설정 후에 취득한 유치권인지, 압류등기 후에 취득한 유치권인지 관계없이 낙찰받은 매수인에 대하여 대항력이 있음. 

3) 대항력 없는 유치권자 

• 경매개시 결정 등기 후에 유치권을 취득한 유치권자는 매수인에게 대항할 수 없음 
• 따라서, 매수인이 유치권자의 채권을 인수할 필요가 없음 

4) 허위 유치권 신고에 따른 형사적 대응방안

• 허위의 유치권 신고는 공정한 자유경쟁을 통한 적정한 가격 형성에 부동산 영향을 주는 상태를 발생시키는 것으로 경매 방해죄에 해당됨
• 부당한 이득을 목적으로 한 경우에는 사기죄가 성립할 수도 있음.
• 채무자가 유치권자와 공모하여 허위의 유치권 신고를 하였다면 경매방해죄와 강제집행 면탈죄의 공범이 될 수도 있음. 
• 형법 제315조(경매, 입찰의 방해) 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다. 
• 판례 : 부동산 경매절차에서 매수 신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가 매수 신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각 결정 기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권 성립 여부가 명백하지 아니한 경우, 집행 법원으로서는 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 불허가하는 결정을 하는 것이 상당하다. (대법원 2008.06.17.2008마 459 결정) 

 

유치권 판례 

1) 체납처분 압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사 유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는지 여부 (대법원 2014.03.20 선고 2009다 60336 전원합의체 판결)

• 이 사안은, 매수인에게 대항할 수 없는 유치권이라고 고등법원에서 판결한 사안에 대하여 원심판결을 파기하고, 고등법원으로 환송한 사건임. 
• 원심법원 : 유치권자가 이 사건 호텔을 인도받아 점유하기 전에 이미 이 사건 호텔에 충주시의 체납처분 압류등기와 다른 채권자들의 가압류 등기가 마쳐 저 있었으므로, 경매개시 결정 등기 전에 유치권을 취득하였더라도, 유치권을 내세워 이 사건 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 
• 대법원 : 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가 하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 하에 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다. 그리하여 대법원은 부동산에 관하여 경매개시 결정 등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 본 것이다. 이는 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 매각절차인 경매절차가 개시된 뒤에 유치권을 취득한 경우에는 그 유치권을 경매절차의 매수인에게 행사할 수 없다고 보는 것이므로, 부동산에 저당권이 설정되거나 가압류 등기가 된 뒤에 유치권을 취득하였더라도 "경매개시 결정 등기가 되기 전에" 유치권을 취득하였다면 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다. 
• 주문 : 원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다. 

 

 

임차인의 유치권 신고에 대한 대법원의 입장

1) 필요비와 유익비의 구별 

• 필요비 
• -- 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용으로서 부동산을 유지, 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비용
• -- 주택의 경우 수도설비, 전기시설, 보일러 등 설치가 필요비에 해당함. 
• -- 필요비로 지출된 경우 임차인은 필요비로 지출한 비용 전액을 임대인에게 청구할 수 있음. 
• -- 필요비는 보존에 관한 비용으로 임대인에게 수선의무가 있으므로 그 비용을 임대차기간 중이라도 언제든지 임대인에게 청구할 수 있음. 

 

• 유익비 
• -- 임차인의 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용으로서 꼭 필요하지는 않으나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용 
• -- 아파트의 새시 비용 등이 유익비에 해당함
• -- 유익비는 임대차 종료 시에 청구하여야 함 

◆ 민법 제626조 (임차인의 상환청구권) 
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다. 

 

2) 필요비 또는 유익비로 임차인이 유치권을 행사할 수 있는가

• 건물의 임차인이 임대차 종료 시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도 하기로 약정하였을 경우 
• -- 건물에 지출한 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있음.
• -- 그리하여 임차인은 유치권을 주장할 수 없음. 
• -- 또한 건물에 대한 임대보증금이나 권리금은 그 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권을 행사할 수 없음. 
• 판례 : 임대차 종료 시에 임차인이 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도 키로 약정한 경우, 비용상환청구권이 있음을 전제로 하는 유치권 주장에 대한 당부 (대법원 1975.04.22. 선고 73다 2010 판결) >> 건물의 임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도 하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취직의 특약이라고 볼 수 있어 유치권을 주장할 수 없다.