[경매공부②] 주택임대차보호법의 대항력

대항요건 

◆ 주택임대차 보호법 제3조 (대항력 등) 
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 

◆ 주택임대차 보호법 제3조 5 (경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 

1. 대항력의 요건으로서 주택의 인도(=입주, 점유)와 주민등록(=전입신고)으로 규정하고 있다. 
2. 다음 날부터라 함은 '오전 0시부터'를 말한다,
3. 위 2가지 대항요건을 갖춘 임차인은 제삼자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있음. 
4. 계약기간 중 임차주택이 매매 등으로 소유권이 제삼자에게 이전된 경우, 임차인은 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있고, 임대차기간이 만료되면 새로운 소유자에게 직접 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 
5. 이는 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 '승계'되기 때문이다. 
6. 이로써 원래의 소유자는 임대인의 지위에서 '탈퇴'한다. 
7. 계약기간 중 임차주택이 경매로 소유권이 이전(낙찰)된 경우에는 임차권이 소멸하는 것이 원칙이다. (주택임대차 보호법 제3조의 5)
8. 다만, 대항력 있는 임차인은 낙찰받은 매수인으로부터 보증금 전액을 받을 수 있다. 

 

대항력 있는 임차인 

1) 대항력 있는 임차인이란? 

• 경매로 낙찰받은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인
• 매각으로 말소되는 등기부상 최선순위의 설정자(근저당권자, 가압류권자, 압류권자 등)보다 먼저 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 임차인
• 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰받은 매수인이 전부 인수하여야 함.
• 대항력을 판단함에 있어서 확정일자를 받았는지 여부는 문제 되지 않음.

2) 대항력 있는 임차인의 판단 방법

• 매각물건명세서에 최선순위 설정 일자와 전입일자를 기재하고 있으므로, 물건명세서만 가지고도 판단 가능.(단, 물건명세서는 경매기일 1주 전에만 공시함)

 

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사례 1

임대인 甲과 임차인乙은 주택임대차 계약을 체결하였다. 임차인 乙은 임대인에게 보증금을 지불하고 임차주택에 입주 및 전입신고를 마쳤다. 그런데 계약기간 중에 임대인 甲이 丙에게 임차주택을 매매로 소유권을 넘겨주었다. 

1) 새로운 소유자 丙이 임차인 乙에게 집을 비워달라고 한다. 乙은 어찌하여야 할까? 

    >> 임차주택에 입주 및 전입신고를 하였으므로 대항력 있는 임차인이다. 대항력 있는 임차인은 새로운 매수인에게 대항할 수 있으므로, 계약기간까지는 거주할 권리가 있다.

 

2) 계약기간이 만료되어 보증금을 반환받아야 할 경우, 임차인 乙은 누구에게 보증금 반환청구를 하여야 하는가? 

    >> 새로운 임대인 丙으로부터 보증금을 반환받을 수 있다. 

 

3) 만일 임차인 乙이 주택을 점유하여 사용하고 있으나, 전입신고를 하지 않았다면 이 경우에도 새로운 소유자 丙에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는가?

   >> 대항요건은 점유와 전입신고이다. 전입신고를 하지 않음으로 대항력이 발생하지 않았으므로, 새로운 소유자에게 대항할 수 없으며, 주택을 丙에게 인도하여야 한다. 

 

 

사례 2

임차인의 입주 및 전입신고일이 2022.03.05이고, 근저당권 설정 접수일도 2013.03.05이다. 누가 우선하는가?

 >> 전입신고일이 2022.03.05로 대항력이 발생되는 시점은 2022.03.06 오전 0시이다. 근저당권 설정 접수가 빠르므로 근저당권자가 우선한다. 

 

 

사례 3

임차인의 입주 및 전입신고일이 2022.03.05이고, 근저당권 설정 접수일은 2022.03.06이다 누가 우선하는가??

 >> 전입신고일이 2022.03.05로 대항력이 발생되는 시점은 2022.03.06 오전 0시이다. 근저당권 설정 접수는 아무리 빨라도 오전 9시 이므로, 임차인의 대항력이 우선한다. 

 

 

사례 4

연립주택의 지하실, 옥상 또는 아파트의 지하주차장을 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있는 경우, 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있는가? 

>> 연립주택의 지하실, 옥상 또는 아파트의 지하주차장 등은 누구 개인의 소유가 아니라 전체 공용 부분에 해당하므로 전입신고가 불가하다. 따라서 임대차 보호의 대상이 될 수 없다. 

 

 

사례 5

단독주택의 옥탑을 임차하여 주거용으로 사용하고 있다. 그런데 그 옥탑이 불법으로 지어진 것이라도 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있는가? 이 경우 임차인은 전입신고를 할 수 있을까? 

>> 단독주택의 개인의 소유로 몇 층에 살건, 불법인 옥탑이라도 전입신고를 할 수 있으며 주택임대차 보호법상 무허가 건물이라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있도록 규정되어 있다. 전입신고 후 대항요건을 갖추면 보호를 받을 수 있다. 

 

 

사례 6

건축물대장이나 등기부상 용도가 업무시설(또는 '근린생활시설')로 기재되어 있는 오피스텔을 주거용으로 임차하여 일상생활에 필요한 가재도구를 갖추고 생활하는 경우, 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있는가? 이 경우 임차인은 전입신고를 할 수 있을까? 

>> 전입신고 가능하며, 임대차 보호도 받을 수 있다. 

 

 

사례 7

매각으로 말소되는 등기부상 최선순위 설정자는 근저당권 설정등기로서 그 접수일자는 2013.05.18이다. 임차인의 입주 및 전입신고일도 2013.05.18이다. 이 경우 경매가 진행된다면 임차인은 낙찰받은 매수인에게 대항할 수 있는가? 

>> 전입신고일이 2013.05.18 이므로 대항력이 발생되는 시점은 2013.05.19. 0시이다. 근저당권 설정등기일자보다 늦으므로 대항할 수 없다. 

 

 

사례 8

매각으로 말소되는 등기부상 최선순위 설정자는 가압류 등기로서 그 접수일자는 2013.05.25이고, 임차인의 입주 및 전입신고일은 2013.05.24이다. 이 경우 경매가 진행된다면 임차인은 낙찰받은 매수인에게 대항할 수 있는가? 

>> 임차인의 전입신고일이 2013.05.24 이므로 대항력이 발생되는 시점은 2013.05.25. 0시로, 가압류 등기 접수일자는 빨라야 2013.05.25. 9시이다. 임차인의 대항력 발생 시점이 빠르므로 대항할 수 있다. 

 

 

사례 9

 

판례 1

주택임대차 보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금 반환채권이 가압류된 상태에서 임차주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부 및 이 경우 가압류 채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 여부. (대법원 2013.01.17 선고 2011이다 49523 전원합의체)

>> 주택임대차 보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임차주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리, 의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다. 임차인의 임대차보증금 반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자도 '양수인'에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. 

 

 

판례 2

매도인이 '계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다'라고 주장한 사안에서, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례. (대법원 2015.04.23 선고 2014다 231379 판결)

>> 매도인이 '계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다'라고 주장한 사안에서, '실제 교부받은 계약금'의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.  

ex) 아파트 매매대금 6억 7천만 원

      계약금 6천7백만 원 

      계약금의 일부인 1천만 원만 우선 받은 상태에서, 매도인이 해제하고자 한다면, 이미 받은 계약금의 일부 1천만 원은 돌려주고, 해약금의 기준이 되는 금원 6천7백만 원을 지급해야 해제할 수 있다. 매수인이 해제하고자 한다면, 계약금 6천7백만 원 중, 미지급금 5천7백만 원을 추가로 지급해야 해제할 수 있다.