투자하면 안되는 수익형 부동산 7가지

인생 2막, 은퇴 후의 인생을 위해서 요즘 재테크 공부를 열심히 하고 있는데요. 조물주 위에 건물주라는 말도 있듯이 은퇴 이후에 건물에서 나오는 임대소득을 희망하는 것은 10명 중 10명 모두가 원하는 일이겠죠. 하지만 수익형 부동산에 투자하여 성공하는 케이스만 있는 것이 아니라, 오히려 실패하는 경우도 있다고 하니 오늘은 조심해서 투자해야 하는 수익형 부동산에 대해서 알아보았습니다.

 

 

미리 철저한 공부와 계산 없이 덜커덕 은퇴가 코앞에 다가와서 부랴부랴 준비하는 분들이 많습니다. 

대부분 수익형 부동산에 투자해서 실패하는 경우는 절대적으로!!!  공부가 부족해서입니다. 

눈 뜬 장님처럼 수익이 안나는 부동산에 투자하거나, 임대수익이 안 나오는 곳에 투자하지 않기 위한 첫걸음. 절대 투자하면 안 되는 수익형 부동산 7가지 시작합니다~! 

 

 

1. 오피스텔에는 투자하지 마세요. 

오피스텔은 소형 아파트에 비해 월 관리비가 비싸고, 전용면적이 좁으며, 세대수가 작아서 자본 수익이 보장되지 않습니다. 임대수익만을 기대하고 오피스텔에 투자하는 실수를 하게 되면 매도 시 매수 가격보다  낮은 금액에 매도할 위험성이 높습니다. 또한 쉽게 간과하는 부분이 공실 리스크입니다. 원하는 가격으로 임대를 한다고 하더라도 공실 기간이 길게 되면 수익도 줄어들게 됩니다.

이러한 이유로 오피스텔은 믿고 거르는 게 좋습니다만, 그럼에도 오피스텔을 고려하고 있다면 주변 시세와 신규 분양가를 살펴보아 적당한 가격이어야 하고 지하철역 반경 500m 이내의 입지가 좋으며, 세대수는 기본적으로 100세대 이상인 오피스텔을 후보군으로 넣어야 합니다. 세대수가 많을수록 관리비가 줄어들게 되며, 이는 향후 임대 놓기에도 유리하며, 매도 시에도 유리합니다.

 

 

 

2. 다가구 주택 & 도시형 생활주택에는 투자하지 마세요. 

다가구 주택의 세입자를 관리하는 일은 생각보다도 훨씬 힘든 감정노동입니다. 요즘은 대부분의 다가구 주택의 관리를 주택관리업체에 위임을 한다고는 하지만, 그럼에도 건물 수리비는 임대인이 부담을 해야 합니다. 더군다나 매번 계약 때마다 부동산 중개수수료도 부담해야 하고, 계약서 작성 시마다 새로운 임차인과 안 보이는 줄다리기도 해야 합니다. 공실로 몇 개월을 비워놓기라도 한다면 임대수익도 기대하기 힘든 것이 사실입니다. 또한, 다가구주택 & 도시형 생활 주택 역시 매도 시 시세차익을 기대하기 어려운 것이 현실이므로 되도록 피하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

3. 재래시장 근처 재래상가에는 투자하지 마세요. 

재래시장 인근은 비교적 열악한 건물들이 밀집해 있고 상대적으로 소비 수준이 낮기 때문에 임대료를 올리기도 어렵습니다. 그 결과 매도 시 시세차익도 보장되지 않습니다. 또한, 최근에는 상가 주차가 필수입니다. 아무리 재래시장이라도 주차가 편해야 소비층이 찾아오게 되어 있습니다만, 재래시장 근처는 확보된 주차공간이 많지 않기 때문에 향후 재개발이 이루어지지 않는 이상 임대수익 & 시세차익이 현재 매수시점보다 높아지는 것은 기대하기 힘듭니다. 

 

 

 

4. 테마 상가에는 투자하지 마세요. 

테마 상가란 의류나 전자 제품 등 한 가지 품목만 판매하는 곳을 의미합니다. 요즘은 많이 없어진 트렌드이긴 합니다만, 예를 들어 동대문의 두타나 밀리오레, 용산 전자상가, 구의동 테크노마트 등을 주로 테마 상가라고 합니다. 이러한 테마 상가의 위기는 벌써 수해 전부터 대두되고 있습니다. 복잡 다양해진 소비자의 욕구가 한 가지 테마만으로 소비자의 발길을 끄는 데는 한계가 있음을 증빙하고 있기 때문이지요. 최근에는 수도권 외곽에 힐링, 여가를 테마로 하는 테마단지가 조성되는 곳도 있습니다만, 이 역시 소비자의 관심이 꺾이는 것은 한순간임을 명심하세요. 

 

 

 

 

 

5. 복합 테마 상가에 투자할 때는 주의 100배 필요합니다. 

수익이 보장되는 유망한 복합 테마 상가는 분양보다는 임대를 주로 합니다. 잠실 롯데월드 몰이나 반포터미널 지하상가, 영등포 타임스퀘어 등이 좋은 예입니다. 이렇듯, 수익이 나는 곳은 주로 임대를 하는데 임대가 아닌 분양을 하는 곳은 그다지 유망하지 않은 곳일 수도 있다는 것을 유의해야 합니다. 주로 신도시에 신규 분양 복합 테마 상가가 집중되어 있습니다만, 향후 공실이 없어지고 유동인구가 많아지면 수익이 좋을 수도 있겠지만, 10~20년을 기다려야 할 수도 있습니다. 이 기간이라면 남은 노후는 보장되지 않는 것과 마찬가지입니다. 

 

 

 

 6. 아파트 상가에 투자할 때도 주의해야 합니다. 

아파트 상가에 투자할 때는 세대수가 절대적으로 중요합니다. 세대 수가 4000세대 이상이라면 아파트 상가에 투자해도 기본적인 배후 수요 세대가 있으니 괜찮습니다. 아파트 상가는 주로 생활밀착형으로 편의점, 부동산, 세탁소 같은 꼭 필요한 업종이 주를 이루게 됩니다. 다만, 이러한 생활밀착형 업종 이외의 업종은 길게 유지되기 힘들다는 단점이 있습니다. 주변에 대형마트나 백화점, 잘 조성된 근린상가 단지가 있다면 소비층은 아파트 단지 밖으로 가게 되기 때문입니다. 또한 배후세대의 평형대도 중요합니다. 대형 평형대가 주를 이루고 있다면 백화점으로 쇼핑을 가고, 소형 평형대가 주를 이루고 있다면 주말마다 대형마트로 가는 경우가 많습니다. 유치원생이나 초등생을 키우는 맞벌이하는 30대 부부가 주로 사는 20~30평형대 위주의 아파트 상가가 비교적 위험성이 적습니다. 

 

 

 

7. 주상복합 상가에는 투자하지 마세요.

주상복합은 아래 1층~3층은 주로 상업용 시설이 있고, 위로는 오피스텔이나 도시형 생활주택이 주를 이루고 있습니다. 이런 주상복합 상가는 보통 교통이 편리한 역세권에 들어오게 되는데, 역세권이라는 이유로 가격이 상대적으로 높을 수밖에 없습니다. 또한 관리비 역시 일반 근린상가에 비해 비싼 것도 단점으로 꼽을 수 있습니다. 같은 건물 안에 거주하는 주민들이 고정고객이 되어 준다는 측면에서 안정적인 수익을 내세우고 있습니다만, 최근의 트렌드로는 편의점, 세탁소 이외에는 거의 밖에서 소비하고 들어오는 성향이 강한지라 분양대행사의 말만 듣고 덜커덕 계약을 해서는 안됩니다. 실제로 주상복합 상가 분양받고 4년이 넘도록 공실인 상가도 많으니 굳이 도박할 이유가 없습니다. 주상복합 상가를 분양받느니 차라리 돈으로 가지고 있는 편이 낫습니다.